Dubai steht im UBS-Blasenindex auf Rang vier, zehn Plätze höher als 2024. Das Preisniveau erklärt das nur zum Teil.
UBS hebt Dubai von 0,64 auf 1,16 und von Rang 14 auf Rang 4. Die realen Preise stiegen im Jahr dazu um 0,4 Prozent. Was sich bewegt hat, sind die Nenner.
UBS hat am 26. August 2026 die Ausgabe 2026 des Global Real Estate Bubble Index veröffentlicht. Dubai erreicht 1,16 und liegt auf Rang vier von 23 Städten, hinter Zürich, Tokio und Miami. Zwei Jahre zuvor waren es 0,64 und Rang 14 von 25. Die Stadt ist aus dem moderaten in das erhöhte Band gewechselt, und der Wert steigt weiter.
Die Schlagzeile legt eine einfache Lesart nahe: Die Preise sind davongelaufen. Die Daten sagen etwas Genaueres. Dubais reale Wohnimmobilienpreise stiegen im Jahr bis zum zweiten Quartal 2026 um 0,4 Prozent, also nahezu seitwärts. Bewegt hat sich der Abstand zwischen dem Preisniveau und den beiden Größen, die es bisher getragen haben.
Wie sich Dubais Teilindizes verändert haben — UBS Global Real Estate Bubble Index, Ausgabe 2024 gegen Ausgabe 2026
| Teilindex | 2024 | 2026 |
|---|---|---|
| Preis zu Einkommen | moderat | erhöht |
| Preis zu Miete | erhöht | erhöht |
| Realer Preisindex | moderat | hoch |
| Hypotheken zu BIP | niedrig | niedrig |
| Bautätigkeit zu BIP | niedrig | moderat |
Für Dubai, Singapur und Hongkong ersetzt UBS das Verhältnis von Stadt- zu Landespreisen durch einen inflationsbereinigten Preisindex.
Wert 2024: 0,64 · Rang 14 von 25 · Wert 2026: 1,16 · Rang 4 von 23 · Bänder: <0,5 niedrig · 0,5–1,0 moderat · 1,0–1,5 erhöht · >1,5 hoch
Was der Index tatsächlich misst. Der Wert ist ein gewichteter Mittelwert aus fünf standardisierten Teilindizes: Preis zu Einkommen, Preis zu Miete, Veränderung der Hypothekenverschuldung im Verhältnis zum BIP, Veränderung der Bautätigkeit im Verhältnis zum BIP und das Verhältnis von Stadt- zu Landespreisen. Für Dubai, Singapur und Hongkong ersetzt UBS den letzten Punkt durch einen inflationsbereinigten Preisindex, weil ein Vergleich von Stadt und Land in einem Stadtstaat oder einem Emirat, das seinen nationalen Markt dominiert, wenig aussagt.
UBS sagt deutlich, was die Zahl nicht ist. Der Index sagt nicht voraus, ob oder wann es zu einer Korrektur kommt. Blasenrisiko meint die Wahrscheinlichkeit einer erheblichen Preiskorrektur, gemessen an historischen Blasenepisoden. Ein Wert von 1,16 ist eine Position auf einer Verteilung, keine Prognose.
Nur ein Teilindex ist in den roten Bereich gewandert. Von den fünf Komponenten hat genau eine das hohe Band erreicht: der inflationsbereinigte Preisindex. Preis zu Einkommen stieg von moderat auf erhöht, die Bautätigkeit von niedrig auf moderat. Preis zu Miete hat sich nicht verändert. Die Hypothekenverschuldung zum BIP blieb niedrig, wie schon vor zwei Jahren.
Dieser letzte Punkt verdient Gewicht. Das klassische Blasenmuster ist ein Preisniveau, das auf Kredit beruht. Dubai zeigt es nicht. Der Hypotheken-Teilindex lag während des gesamten Anstiegs im niedrigsten Band. Welches Risiko auch immer in diesem Markt steckt, es ist nicht die Verschuldung der Haushalte.
Warum 2024 bei plus 16,8 Prozent moderat aussah. In der Ausgabe 2024 verzeichnete Dubai das stärkste reale Preiswachstum der Studie, 16,8 Prozent in einem Jahr, und lag dennoch auf Rang 14. Der Grund liegt in den Nennern. Die realen Mieten stiegen im selben Jahr um 16,6 Prozent und seit 2020 um rund 60 Prozent, gegenüber einem Preisanstieg von etwa 40 Prozent. Die Mietrenditen lagen bei 6 bis 7 Prozent. Das Einkommenswachstum der Haushalte in den Emiraten übertraf jede andere von UBS gemessene Stadt. Preis, Miete und Einkommen stiegen gemeinsam, und Verhältniszahlen aus drei gleichlaufenden Größen bewegen sich kaum, wie schnell das Tempo auch ist.
Was die vergangenen zwei Jahre bewirkt haben. Die Preise liefen weiter, 2025 real über 10 Prozent. Dann, so UBS, kam der Boom mit dem Beginn des Konflikts um den Iran abrupt zum Stillstand. Die realen Preise sind auf das Niveau der Jahresmitte 2025 zurückgefallen und liegen im Jahr bis zum zweiten Quartal 2026 um 0,4 Prozent höher als ein Jahr zuvor.
Die Mieten gingen den anderen Weg. Real liegen sie 4,0 Prozent unter dem Vorjahreswert. Die Abfolge ist entscheidend: 2024 trugen die Mieten das Preisniveau, 2026 ziehen sie davon ab. Ein unveränderter Preis gegen eine fallende Miete weitet das Verhältnis von Preis zu Miete, ohne dass eine einzige Transaktion zu einem höheren Preis stattgefunden hätte. Preis zu Einkommen wechselte das Band, während die Preise stillstanden, was heißt: Die Einkommen laufen ihnen nicht mehr davon.
Auch das Zehnjahresfenster hat sich verschoben. Die Ausgabe 2024 wies eine reale Preisveränderung über zehn Jahre von minus 1,3 Prozent pro Jahr aus. Die Ausgabe 2026 nennt plus 2,2 Prozent pro Jahr. Das sind 3,5 Prozentpunkte jährlich auf einer Zehnjahresreihe, und 2026 ist dafür nichts Neues geschehen. Die Erklärung ist das Fenster: Die schwachen Jahre 2014 bis 2020 sind aus der Zehnjahresrechnung herausgefallen. Derselbe Markt, gleich gemessen, zeigt nun ein Jahrzehnt realer Wertsteigerung, wo er zuvor ein Jahrzehnt realen Rückgangs zeigte.
Ein Teil des Aufstiegs gehört den anderen Städten. Dubais eigener Wert stieg um 0,52 Punkte, der Rang um zehn Plätze. Die Differenz ist das Feld. Von den zehn Städten, die 2024 über Dubai standen, liegen acht 2026 niedriger. Miami fiel von 1,79 auf 1,41, Los Angeles von 1,17 auf 0,69, Toronto von 1,03 auf 0,63, Vancouver von 0,77 auf 0,62, Hongkong von 0,74 auf 0,61. Zwei weitere, Boston und Tel Aviv, sind in der Studie 2026 gar nicht mehr enthalten; an ihre Stelle traten Seoul und Lissabon. Ein Rang ist ein relatives Maß, und ihn als Aussage über Dubai allein zu lesen überzeichnet, was geschehen ist.
Der Vorbehalt, der zu der Zahl gehört. UBS hält im Bericht 2026 fest, dass die Daten wegen einer umfassenden Datenrevision nicht mit den Vorjahren vergleichbar sind und dass Werte durch Revisionen, Aktualisierungen und die dynamische Berechnung der Indexgewichte von früheren Ausgaben abweichen können. Ein Teil der Bewegung von 0,64 auf 1,16 ist demnach Methodik und nicht Markt. UBS beziffert nicht, wie groß dieser Teil ist. Wer den Sprung über zwei Jahre als reines Marktsignal darstellt, liest an der eigenen Fußnote des Berichts vorbei.
Was der Bericht zu Kaufen gegen Mieten sagt. Eine Zahl läuft der Schlagzeile zuwider. UBS schätzt die Nutzungskosten selbstgenutzten Wohneigentums, die Hypotheken- und Unterhaltszahlungen bereinigt um Risikoprämien und erwartetes Preiswachstum enthalten, und vergleicht sie mit der Miete einer vergleichbaren Immobilie. In Dubai liegen diese geschätzten Nutzungskosten unter der Miete, wie in Madrid und Zürich, während sie in Hongkong, Vancouver und Los Angeles deutlich darüber liegen. Dubai hat zudem eines der niedrigsten Verhältnisse von Preis zu Einkommen der Studie, rund fünf Jahreseinkommen für eine Wohnung von 60 Quadratmetern, gegenüber 15 Jahren in Hongkong und 11 in London, sowie ein Verhältnis von Preis zu Miete von etwa 16 Jahren. Ein Markt kann gemessen an seiner eigenen Geschichte teuer sein, und das misst der Index, und zugleich günstig gegenüber dem Mieten in ihm. Beides trifft hier zu.
Wie es zu lesen ist. Die konstruktive Seite: keine Kreditexzesse, Eigentum günstiger als Miete, eines der niedrigsten Verhältnisse von Preis zu Einkommen unter 23 Städten und ein Preisniveau, das pausiert und nicht gebrochen ist. UBS erwartet, dass eine Entspannung des geopolitischen Umfelds eine rasche Erholung der Stimmung trägt. Die vorsichtige Seite: Das Preisniveau wird inzwischen von Erwartungen getragen und nicht von Mieten oder Einkommen, die Mieten fallen, die Bautätigkeit hat ein Band gewonnen, und UBS nennt anhaltende Bedenken wegen strukturellen Überangebots. Ein Markt, der auf erwartete Wertsteigerung gepreist ist, ist der Markt, der sich am schnellsten neu bepreist, wenn die Erwartung sich ändert.
Keine der beiden Seiten wird durch einen Wert von 1,16 entschieden. Der Wert sagt, dass der Abstand zwischen Preis und Fundamentaldaten größer geworden ist. Was diesen Abstand schließt, steigende Mieten oder fallende Preise, sagt der Index nicht.
Quellen: UBS Global Real Estate Bubble Index 2026, pages 15, 25 and 26, data collected through 26 August 2026 (Tier 2, institutional primary document); UBS Global Real Estate Bubble Index 2024, pages 19 and 22, data as of the second quarter of 2024 (Tier 2). Sub-index bands, methodology and the comparability caveat are taken from the methodology section of the 2026 edition. No Tier 1 source exists for this index; it is UBS's own construction.